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Madrid y Barcelona lideran el auge de la inversión en vivienda

Tras dos años de recuperación y dos de consolidación, 2018 está siendo el año del auge sostenido de la vivienda. El sector crece con cierta salud. Sobre todo, en las grandes ciudades. Primero, porque el precio de los pisos ha consolidado su recuperación y apunta un recorrido al alza. Además, la paulatina recuperación del empleo y la fuerte demanda de arrendamientos han propiciado un escenario muy fértil para los inversores, tanto para los minoristas como para las socimis y los fondos.

Hoy comprar una casa para ponerla en alquiler ofrece una rentabilidad muy superior a la de otros activos como la deuda y los depósitos, y esto está resultando clave. Por eso, el gran indicador del sector residencial, tras el precio y las compraventas, es la rentabilidad: según el Banco de España, la rentabilidad media de comprar un piso y ponerlo en alquiler es del 4,2% (11,4% si se cuentan las plusvalías a 12 meses).

Gracias a esto, los inversores coparon el 36% de las compraventas de viviendas de segunda mano realizadas en Madrid durante el segundo semestre de 2017. La cifra es más alta que la media nacional (28,8%). El interés inversor por el mercado madrileño supera por primera vez al de la ciudad de Barcelona (31%), según un estudio de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra. 

Por otro lado, la aparición de nuevos modelos de negocio inmobiliario ha espoleado las ganancias en las grandes ciudades, de manera que el 20% de los inversores ya destina sus viviendas al alquiler turístico, según Fotocasa.

Este auge de la inversión propició que en el mes de marzo el valor medio de la vivienda creciese un 6,8% en el conjunto de las grandes ciudades y capitales de España, más de tres puntos por encima de la media (+3,6%), según Tinsa. Este dato definitivo del mes de marzo incrementa una décima la variación provisional del primer trimestre del año, que se sitúa en una subida del 3,9% interanual. 

Son Madrid y Barcelona las dos plazas inmobiliarias que lideran el impulso. El precio medio de la vivienda de la capital subió un 17% en el primer trimestre, hasta 2.699 euros por metro cuadrado, según Tinsa. 15 de sus 21 distritos se revalorizan en tasas de doble dígito. En determinadas zonas, los precios están a sólo un 10% de alcanzar los niveles máximos previos a la crisis. Tres distritos madrileños superan los 4.000 euros por metro cuadrado de precio medio. Son Salamanca, Chamberí y Centro.

Al contrario, Barcelona experimenta una ralentización. Tras crecer por encima del 20% en los trimestres anteriores al referéndum del 1 de octubre de 2017, el precio de la vivienda se ha ido desacelerando, de manera que en el pasado trimestre aumentó un 11%. De todas maneras, una cifra tan elevada da buena cuenta de la solidez de la demanda pese a la crisis política. La ralentización se ha notado en el distrito más exclusivo de la capital catalana, Sarrià-Sant Gervasi, donde el metro cuadrado cuesta 4.182 euros, un 6,3% más que hace un año.

En todo caso, como apunta Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, "la previsión es que esta buena racha se mantenga, y a ser posible, sin arrojar desequilibrios que desestabilicen las excelentes rentabilidades que ha vuelto a generar" la vivienda. "La inversión residencial se está convirtiendo en protagonista de las grandes urbes, especialmente de los centros de Madrid y Barcelona", apunta Jorge Ripoll, director de Estudios de Tinsa. Pero, ojo, ambas ciudades "presentan tasas de esfuerzo sobre ingresos familiares en torno al 25%, lo que significa un primer síntoma de recalentamiento". 

Respecto a la actividad en Valencia se destaca que, aunque el mercado de la vivienda del alquiler ha registrado en el último año una fuerte subida de precios: del 14,8% en marzo de este año comparado con el mismo mes de 2017 según el portal Idealista, los activos con más rentabilidad para alquiler siguen siendo los locales comerciales.

Así, los bajos y espacios comerciales han generado una rentabilidad media del 7,7% en el primer trimestre de este año. Un porcentaje que supone siete décimas más que en el mismo trimestre del año anterior. En el caso de las viviendas, su rentabilidad se sitúa en el 6%, una décima más que en marzo de 2017. 

El mercado inmobiliario sigue consolidando en 2018 su tendencia alcista en Sevilla y la rentabilidad de la inversión en viviendas se mantiene en línea con el crecimiento nacional. Aun estando por debajo de la media española (7,8%), Sevilla se mantiene en un 6,1%. Según datos de Idealista, la diferencia se acorta mucho en el caso de la rentabilidad de los locales, que se sitúan en el 8,3%, a tan sólo tres décimas de la media nacional. 

Zaragoza es la única de las cinco grandes ciudades españolas en la que el precio de la vivienda no ha empezado a repuntar en el primer trimestre de 2018. La variación interanual del precio es negativa, de -0,5%, según el informe elaborado por Tinsa.

 

(Expansión. Primera página. Páginas 18 a 21)