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Los propietarios sobrevaloran sus pisos un 20% al ponerlos a la venta

Los propietarios que ponen una vivienda a la venta sobrevaloran sus precios alrededor del 20% respecto al valor de mercado de los inmuebles similares de su zona, según un estudio de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. El director del departamento de análisis e informes de la inmobiliaria, Lázaro Cubero, explicó que la sobrevaloración más alta se da en Málaga y Zaragoza, donde los propietarios piden de media un sobreprecio del 24%, seguidas por Valencia (22%), Sevilla y Cornellà de Llobregat (20%), Barcelona (19%), Madrid, Mataró y Badalona (18%) y por último Premià de Mar (12%), entre las ciudades donde opera el grupo. El recuerdo de los precios más altos que se alcanzaron en 2007 y el asumir expectativas de subidas de precios cercanos al 20% como había esos años e incorporarlas a los precios explican en buena parte el fenómeno. 

"Nosotros presentamos al propietario un estudio sobre el valor de mercado de su vivienda, y algunos propietarios son receptivos, mientras que otros, que quizás ya han hecho cálculos de que necesitan una determinada cantidad como entrada para comprar otro inmueble, no rebajan su precio". Según Cubero, esta práctica ya se daba en los años previos a la crisis, pero entonces los precios crecían a tasas del 20% anual, con lo que la valoración excesiva de los propietarios podía quedar absorbida por la dinámica del mercado en un plazo razonable.

"Ahora los aumentos de precios son muy inferiores (del 11,15% en 2017), y nosotros preferimos no aceptar inmuebles sobrevalorados, aunque otras inmobiliarias lo hacen para captar al cliente". A su juicio, al cabo de unos meses los propietarios se dan cuenta y rebajan el precio. Cubero señala que la sobrevaloración es un freno enorme para los compradores potenciales "ya que, en ciudades como Barcelona, donde el precio de un piso fácilmente supera los 200.000 euros, estamos hablando ya de 40.000 euros". 

El estudio de Tecnocasa destaca que es usual que los compradores traten de negociar el precio a la baja, pero de media la rebaja del precio que aceptan es del 5,1%: un nivel ya muy cercano al que existía en los años del boom (entre el 2004 y el 2006 rondó el 4%), y muy lejos de las rebajas del 14,2% que aceptaban los propietarios en el 2012 para vender sus pisos. 

Uno de los motores del mercado inmobiliario en 2017 siguió siendo los inversores: según los datos de Tecnocasa realizaron el 28,8% de las compras, cuatro puntos más que en el 2013. "La baja rentabilidad de los depósitos bancarios sigue atrayendo inversores, que compiten con las familias que buscan piso". Según los datos de la firma, el 72% de los inversores compra al contado, mientras que un 27% también pide hipoteca. La mayor actividad del mercado, sin embargo, viene de quienes buscan una vivienda para uso propio. El aumento de los precios ha cambiado la financiación de las compras: si en el 2013 el 52% de los inmuebles que vendía Tecnocasa se pagaban al contado, hoy son sólo el 30%, porque el 70% de los compradores, incluyendo a inversores, ha de recurrir a una hipoteca.

 

(La Vanguardia. Página 53)