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El residencial mira a la consolidación

Tras años de fuerte retroceso de la actividad promotora en España, la industria de la vivienda coronó 2017 como el mejor año desde la crisis, con un total de 500.000 transacciones, de las que cerca de 85.000 implican vivienda nueva, aunque la evolución en la compraventa de viviendas está a años luz aún de los niveles de 2007. 

En este contexto, los precios también remontan, con un incremento del 6,6% entre 2014 y el tercer trimestre de 2017, con importantes diferencias por provincias. Este repunte en los precios se produce tras un desplome acumulado de 2008 a 2014 del 27,3%, de acuerdo con los datos recogidos por Deloitte en su informeThe Residential Development Handbook. Según este análisis, actualmente hay 2.150 promociones en marcha, con 114.000 viviendas en desarrollo.

Del total de nuevas promociones, casi un 80% se localiza en 10 provincias. Esta recuperación se produce al calor de la favorable evolución macroeconómica, con un crecimiento del 3,1% en el PIB en 2017 y una reducción del desempleo, y ante una demografía que acompaña: hay 21 millones de ciudadanos de entre 25 a 55 años, que pueden convertirse en potenciales compradores. Además, la financiación juega a favor y los bancos han vuelto a abrir el grifo, aunque con mayores exigencias y controles más rigurosos. 

Alberto Valls, socio responsable de Real Estate de Deloitte, explica que existe una "demanda creciente insatisfecha, que va más allá de las 10 principales provincias". En este sentido, desde Deloitte identifican 272hotspots(puntos calientes) en los que tanto la demanda como el precio están creciendo, el desempleo está reduciéndose y la dinámica del mercado acompaña. "Un tercio de estoshotspotsno está cubierto por ninguna promotora", explica Gonzalo Gallego, socio de Real Estate de Financial Advisory de Deloitte. 

Estoshotspotsse ubican en 158 áreas de la geografía española. En concreto, Madrid y Barcelona suman más del 35% de estos "puntos calientes". En este contexto, el inversor ha colocado al residencial en el centro de la diana. Algunos fondos como Castlelake, Cerberus, Blackstone o Värde vieron la oportunidad en el albor de la recuperación y ya han puesto una pica en el país. Otros, como Lone Star, ya han completado el ciclo y con la venta de toda su participación en Neinor, que lleva menos de un año cotizando, han recogido plusvalías. 

Para Valls, el mercado español sigue ofreciendo oportunidades a los inversores para crear valor. "Siguen invirtiendo a través de estructuras alternativas: alianzas en proyectos, compra de promotoras y desarrollo de plataformas para una posterior salida a Bolsa", asegura. 

"El sector residencial en España tiene un importante potencial de recorrido. Estamos lejos de una burbuja", explica Gallego. De 2013 a 2016, el número de viviendas iniciadas se ha duplicado, hasta casi 58.000 unidades, aunque se sitúa aún muy por detrás de los niveles precrisis. En cuanto a los desafíos del sector, recuerda que el precio del suelo se ha calentado en algunas ubicaciones concretas, lo que hace necesario la producción de más suelo finalista, pero "no se ha entrado en una fase especulativa", matiza.

Así, ante la falta de suelo finalista, es necesaria la inversión en suelo en gestión, como ya han anunciado algunas promotoras. Del mismo modo, este experto reconoce que se ha producido una inflación en los costes de construcción ante la falta de mano de obra cualificada. "Es un problema resoluble si se maneja con tiempo y, además, tenderá a equilibrarse", apunta.

 

(Expansión. Página 18)